최근 빌라와 오피스텔 1139채를 보유하다가 갑자기 숨진 일명 '빌라왕' 김 모 씨에 이어 빌라 등 60여 채를 보유하다 숨진 송모씨로 인해 전세금을 돌려받지 못한 피해자들이 속출하고 있습니다. 빌라나 오피스텔에 전세로 거주 중이신 분들은 많이 불안해하실 텐데요.
국토교통부에서는 106건의 전세사기 피해 의심 사례들을 경찰에 수사 의뢰했다고 발표했습니다. 앞으로 피해 사례는 더 늘어날 거라는 전망입니다. 그래서 이번 사건의 전말을 알아보고 정부의 피해자 구제 방안과 전세사기 예방을 위한 임차인(세입자)이 체크해야 할 사항에 대해 정리해 보았습니다.
1. '빌라왕' 사건의 전말
사망한 '빌라왕' 김 모 씨나 송모씨는 자신의 돈은 한 푼도 들이지 않고 세입자에게 집값보다 비싼 전세금을 받아 이 돈으로 다른 집을 사는 방식으로 '무자본 갭투기'를 하였습니다. 만약 세입자가 나가려고 하면 보증금을 볼모로 더 높은 전세금을 치를 새로운 세입자를 데려올 것을 요구했습니다. 일명 보증금 폭탄 돌리기를 한 셈입니다. 이런 수법으로 범인들은 빌라를 수백에서 수천 채까지 늘려갔습니다.
또한 세금을 줄이기 위해 범인들은 전세 세입자와 계약을 맺은 즉시 집의 소유자를 유령 회사나 신원이 불분명한 사람의 명의로 바꿔버립니다. 이렇게 해서 종합부동산세와 같은 보유세 부담을 줄였습니다. 대부분 매체에서는 이번 사건이 개인의 범죄 혐의가 아닌 조직적인 전세 사기로 보고 있으며, 진짜 배후는 따로 있다고 보고 있습니다.
피해자들은 계약 전 등기부등본도 확인하고 집주인도 확인했으며, 심지어 전세보증보험도 된다는 말을 듣고 계약을 했지만 사기를 당할 수밖에 없었습니다.
2. 전세 보증 보험 가입했으면 피해 줄일 수 있을까?
피해자들 일부인 614명은 주택도시보증공사(HUG)를 통해 전세금 반환 보증 보험에 가입했습니다. 여기서 문제는 '빌라왕' 김 씨가 급사하는 바람에 HUG가 전세 반환금을 청구할 대상이 사라져 버렸다는 것입니다. 이런 경우 누군가 김 씨의 부채와 재산을 상속 받아야 HUG에서 보증금 반환 절차를 진행할 수 있습니다. 그러나 김씨의 유일한 혈육인 부모가 상속을 확정하지 않고 있어 반환 절차가 중단된 상태입니다.
만약 그 부모가 상속하지 않는다면 세입자들은 앞으로 법원이 상속재산 관리인을 지정할 때까지 기다려야 합니다. 이 과정만 해도 수개월이 걸린다고 하네요. 정부에서는 수 개월 걸리는 보증금 반환 기간을 최대 1~2개월 정도를 앞당겨 단축해보겠다고 발표했으나, 해결이 완료되는 날짜에 대해 확답은 못 했습니다.
전세금 반환 보증보험에 가입한 세입자들은 상속자가 임차권 등기를 하기 전에 이사를 하면 안 되는 상황입니다. 상속인 임차권 등기를 해야 세입자가 보증금을 못 받은 채 이사를 한 이후에라도 보증금을 돌려받을 권리가 유지되기 때문입니다. 정부에서는 이 부분에 대한 제도적 개정을 통해서라고 해결이 필요할 것 같습니다.
3. 전세금 보증 보험도 가입 안 했다면 더 낭패
나머지 피해자 525명은 전세금 보증보험조차 가입하지 않아 더 큰 피해가 예상됩니다. 이런 경우 주택 경매를 통한 청산 절차를 진행하게 됩니다. 일반적으로 빌라는 경매를 해도 집값의 70~80% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으며, 최근에는 집값 하락으로 인해 낙찰률과 낙찰가율 모두 떨어지고 있는 추세입니다. 그래서 보증금을 100% 받기는 어려워 보여 심각한 피해가 우려됩니다.
정부에서는 전세금 보증보험 미가입 피해자들에게 가구당 연 1%대로 1억 6000만 원을 대출해준다는 계획입니다. 또한 경매 진행으로 거처가 없는 피해자들에게는 HUG 강제관리 주택과 한국토지주택공사(LH)의 매입임대주택 중 공실을 제공한다고 합니다.
4. 전세 사기 예방 대책
계약 전
1) 공인중개사사무소의 정상등록 여부 확인
국가공간정보포털, 경기부동산포털 에서 검색하거나 해당 시·군 부동산관련 부서에 전화하여 확인
2) 서류 확인
임대 물건의 건축물대장(정확한 소유자, 면적, 소재지, 위반건축물 여부 확인), 등기부등본(건축물대장의 주소와 동일한지 확인, 갑구 소유자, 을구 근저당권 선순위 권리관계 확인), 납세증명서(국세, 지방세 체납 되었는지 확인) 등 서류 확인.
서류의 발급일자가 계약 당일이 맞는지 확인
3) 임대인 신분증 등 서류 진위 여부 체크
등기부등본의 소유자가 계약하러 온 임대인(집주인)과 같은 사람인지 신분증 사진과 얼굴 체크. 주민등록증 진위 확인은 정부24 에서 가능함.
4) 대리인이 임대인 위임장을 가지고 계약할 경우
위임장, 임대인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용), 직접 집주인과 영상 통화해 임대인 신분증과 얼굴 대조 및 계약 내용 체크
*2) ~ 4) 번은 공인중개사에게 요청하시기 바랍니다*
계약 후
1) 계약 당일 계약서에 확정일자 부여받고 전입 신고
"계약일"에 확정일자를 부여받고 전입신고를 하면 대항력(익일 0시부터 효력발생) 있는 임차인의 요건을 갖추게 되어, 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금 유지 가능
2) 국토부의 부동산거래시스템에서 주택 전월세 신고
계약일로부터 30일 이내 임대차계약당사자가 신고
3) 전세 보증금 반환 보증에 가입
HUG주택도시보증공사, SGI서울보증, HF한국주택금융공사 에서 반환 보증을 가입해야 임대인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 전세금 회수 가능
5. 전세 사기 피해나 주택임대차 분쟁 관련 상담처
끝으로 정부에서는 이번달 30일까지 전세 사기 피해에 대한 전담부서를 결성하여 상담 인원을 확충하고, 국토부에서는 피해자들을 대상으로 온·오프라인 설명회도 개최한다고 합니다. 부디 피해자들에게 도움이 될 수 있는 여러 방안을 제시해줬으면 합니다. 또한 지금 살고 있는 전셋집이 문제가 없는지 확인하시어 사기 피해를 예방하시길 바랍니다.
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