특례보금자리론 분석과 신청방법

'디딤돌', '보금자리론' 시중은행보다 저렴한 금리로 서민들의 주거 비용 부담을 줄여주는 정부 대출입니다. 여기에 더해 최근 '특례보금자리론'이 베일을 벗었습니다. 요즘 같은 고금리 시대에 큰 도움이 될 줄 알았는데.. 생각보다 금리가 좀 아쉬운 것 같습니다.

그래도 정부가 40조원 투입하여 1년 간만 운영되는 정책인 만큼 잘만 이용하면 효과적으로, 충분히 혜택을 볼 수 있을 거라 생각합니다.

특례보금자리론의 핵심은 다음과 같습니다.

▶시중은행보다는 금리가 저렴하다

▶우대금리 조건에 해당되면 당연히 더 싸다(본인이 우대금리 적용되는지 확인 필요)

▶만기 최장 50년까지 고정금리가 가능하다

▶초기의 원리금 부담을 줄여주는 체증식 상환이 가능하다

▶대출 갈아탈때 수수료가 없다

▶DSR을 따지지 않는다

*DSR(Debt Savings Ratio) - 모든 대출과 원리금을 합한 것을 기준으로 연봉 대비 일정 비율(%)까지 대출해 주겠다는 것

지금부터 특례보금자리론에 대해 더 자세히 알아보겠습니다.

1. 특례보금자리론 분석

✅대출 운영 기간은 다가오는 1월 30일부터 딱 1년간만 받을 수 있습니다. 올해가 지나면 받을 수 없으며, 특례보금자리론이 운영되는 1년간은 기존 보금자리론이나 적격대출은 운영되지 않습니다.

✅대상주택은 9억원 이하 주택(단독주택 및 아파트, 빌라 등을 포함한 공동주택)만 가능합니다. 오피스텔, 생숙, 기숙사, 노인복지시설 등과 같은 준주택은 비대상입니다.

✅ 대출한도는 최대 5억원까지 가능합니다. 다만 LTV 최대 70%, 생애최초는 80% 이내에서 가능하며, LTV 적용금액과 대출한도 중 적은 금액으로 빌려줍니다.

*LTV (Loan to Value): 집 값 대비 대출 받을 수 있는 비율

예를 들어, 5억짜리 아파트는 LTV 70%가 3억 5천만 원이 되게 되어 대출한도 5억 원보다 적은 LTV 70% 금액 3억 5천만 원만 대출이 나오게 됩니다. 만약 8억 원 아파트라면 LTV 70%가 5억 6천만 원인데, 이경우 대출한도보다 큰 금액이므로 대출은 5억 원만 받을 수 있습니다. DTI도 같은 방식으로 최대 60%까지 가능합니다.

*DTI(Debt to Income): 내 소득에서 매년 대출원리금(대출 원금+이자)을 갚는 비용의 상한선

단, 규제지역과 비규제지역 LTV와 DTI 적용비율이 다르니 아래표를 참고하세요.

✅ 대출금리는 고정금리이며, 기본 4%후반대를 예상하시면 됩니다. 우대 혜택에 따라 최대 0.9%까지 낮출 수 있습니다. 추가적으로 1월26일 기준으로 정부에서 금리를 0.5% 포인트 인하한다고 발표하였습니다. 따라서, 주택가격 6억 이하이면서 부부합산 소득 1억 이하일 경우 4.15~4.45%, 주택 6억 초과 혹은 소득 1억 초과의 경우 4.25~4.55%로 생각하시면 됩니다.

✅ 대출만기는10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 만기입니다. 단 40년 만기는 만 39세 이하, 신혼부부(혼인 7년 이내)가 받을 수 있고, 만기 50년은 만 34세 이하, 신혼부부가 받을 수 있습니다.

✅ 특례보금자리론은 주택가격 9억원 이하 집이 대상입니다. 집의 시세는 Kb부동산 시세 기준이 1순위이며, 2순위 한국부동산원, 3순위 주택공시가격, 4순위 감정평가액입니다.

✅ 시세가 없는 신축아파트의 경우 시세 판단은 분양가를 기준으로 합니다. 단. 규제지역이거나 분양계약서상 300세대 미만, 사용승인일부터 6개월 초과한 경우라면 감정평가액을 기준으로 합니다. 이때 감정평가는 주택금융공사의 협약회사에서 진행한 것만 인정합니다.

✅ 특례보금자리론은 소득제한 없습니다. 단, 우대금리는 소득자료 제출해야합니다.

✅ 주택구입비용, 기존 주택담보대출 상환, 임차 보증금 반환용으로 이용할 수 있습니다.

✅ 2주택자는 신청할 수 없습니다. 무주택자, 1 주택자는 신청가능하고, 일시적 2 주택자는 기존 주택 2년 내 처분 조건으로 가능합니다. 참고로 분양권, 입주권 갖고 있는 경우도 주택 수에 포함됩니다.

✅ 특레보금자리론을 받고 주택을 또 사게 되면 안 됩니다. 이 상품은 기본적으로 무주택자를 위한 정책금융 상품이기 때문에 대출 후 1년 내 정부가 추가주택 취득 여부를 점검합니다. 만약 추가주택 취득자가 처분기한 6개월 내 처분하지 않는다면 대출 상환해야 하고 3년간 보금자리론을 이용할 수 없습니다.

2. 특례보금자리론 궁금 사항

❓ 소득을 안본다고 했는데 DSR도 안 보는지

✅ DSR 적용 안 받습니다. 그렇지만 DTI 60% 적용받습니다. DSR은 총부채원리금상환비율이고, DTI는 총부채상환비율입니다. DTI가 더 느슨한 규제라고 볼 수 있습니다. DSR은 빼고 DTI만 적용되기 때문에 같은 소득일 경우 대출한도가 더 늘어나는 장점이 있습니다.

❓기존 정부대출과 비교했을 때 여전히 금리가 아쉽네요

✅ 1월 초 기준 4대 시중은행 주택담보대출 평균 금리가 5.04~5.54% 였는데 이와 비교했을 때 더 저렴하긴 합니다. 또한 우대금리가 적용되면 금리를 더 낮출 수 있습니다.

✅ 아낌e로 신청하면 0.1% 낮아지고, 저소득, 청년, 사회적 배려층, 신혼부부, 미분양주택 등 우대조건의 최대한도가 0.8%입니다. 우대금리 조건을 다 맞추면 총 0.9%까지 낮아질 수 있습니다. 모든 조건을 충족할 수 없겠지만 본인이 우대금리 혜택을 받을 수 있는지 아래 표를 보고 꼭 체크해 보세요!

❓ 대출받고 나중에 전체적인 금리가 내려가면 어떡하죠

✅ 갈아타면 됩니다. 중도상환수수료가 없기 때문에 시중은행 금리가 더 저렴해지면 쉽게 갈아탈 수 있습니다. 또한 현재 고금리 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우에도 중도상환수수료는 면제되니 편하게 갈아타시면 됩니다. 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 중도상환수수료 면제입니다.

❓ 거치기간 설정 되나요

✅ 거치기간 설정 및 만기 일시상환은 불가합니다.

❓ 금리가 조금이라도 저렴한 건 알겠는데, 대출 원리금 상환이 부담이네요

✅특례보금자리론은 체증식 상환방식이 가능합니다. 체증식 상환방식이란 초기에는 낮은 금액을 상환하고 매월 상환금액이 증가하는 방식입니다. 만 40세 미만인 대출이용자는 체증식 상환방식이 이용 가능합니다. 단 50년 만기로 대출하게 되면 체증식은 이용 못합니다.

❓ 체증식 상환의 장점이 뭔가요

✅ 체증식 상환방식을 선택하면 초기에 원리금 부담은 낮추면서 대출을 끌고 갈 수 있습니다. 금리가 4%대이지만 초기에 원금을 덜 갚고 끌고 가다가 금리가 내려가면 중도상환수수료 없이 저금리 상품으로 갈아타면 훨씬 경제적입니다.

❓ 디딤돌대출도 가능한 사람은 두 상품 다 받을 수 있을까요

✅ 2개 다 받을 수 있습니다. 디딤돌대출은 상대적으로 금리가 낮기 때문에, 조건이 된다면 디딤돌 대출을 받고 나머지 금액은 특례보금자리론으로 가능합니다.

❓ 정부가 하는 대출은 이것저것 심사하느라 대출 신청하고 승인받을 때까지 오래 시간이 걸리던데요

✅ 대출 신청일로부터 30일 이후 대출 실행됩니다.

❓ 요즘은 며칠사이에도 금리가 많이 오르던데 30일 사이에도 금리 차이가 클 텐데, 적용금리는 어느 시점 기준일까요

✅ 대출신청시점과 대출 실행시점 중 더 낮은 금리를 적용합니다.